Tienes un apartamento en la Costa Daurada, lo alquilas unas semanas por Airbnb y llega la pregunta incómoda: ¿cómo declaro esto? Esta guía te explica, paso a paso, la tributación del alquiler turístico en el IRPF para que no pagues de más ni te lleves un susto de Hacienda.
El alquiler turístico tiene reglas propias, distintas del alquiler de larga duración. Aquí verás cómo se clasifican los ingresos por alquiler turístico, qué gastos puedes restar, cuándo aparece el IVA del alquiler vacacional y los errores que más caros salen. Todo en lenguaje llano, pensado para propietarios de Tarragona, Reus, Salou y Cambrils.
En 30 segundos: con carácter general, lo que ganas con el alquiler turístico es rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Declaras ingresos menos gastos deducibles (en proporción a los días alquilados). No se aplica la reducción del 60% del alquiler de vivienda. Los días que no alquilas, Hacienda te imputa una renta ficticia. Y si prestas servicios de hotel, entra el IVA al 10%.
Qué necesitas antes de empezar
Reúne esta documentación antes de sentarte a declarar. Cuanto más ordenado lo tengas, más gastos podrás justificar y menos pagarás:
- Ingresos anuales cobrados a través de la plataforma (Airbnb, Booking, etc.), que la plataforma también comunica a la AEAT
- Días exactos en que la vivienda estuvo alquilada durante el año
- Recibo del IBI (para el valor catastral y el gasto deducible)
- Facturas de suministros: luz, agua, gas, internet
- Recibos de comunidad, seguro del hogar y comisiones de la plataforma
- Facturas de limpieza, mantenimiento y pequeñas reparaciones
- Escritura de compra (para calcular la amortización del inmueble)
Paso 1: identifica cómo tributa tu alquiler
Lo primero es saber en qué casilla cae tu actividad, porque de ahí depende todo lo demás. La clave es si prestas o no servicios propios de un hotel.
Según la Agencia Tributaria, «los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario». Es decir: alquilar el piso, sin más, se declara como una renta del inmueble.
Solo pasa a ser rendimiento de actividad económica cuando, para gestionarlo, tienes al menos a una persona contratada con contrato laboral y jornada completa. Es lo excepcional en un propietario particular.
| Situación | Cómo tributa en IRPF | ¿Alta de autónomo? |
|---|---|---|
| Alquilas el piso sin servicios de hotel | Rendimiento del capital inmobiliario | No, en general |
| Prestas servicios de hostelería (limpieza y ropa periódicas, recepción, comidas) | Puede ser actividad económica | Analizar caso |
| Tienes 1 empleado a jornada completa gestionándolo | Rendimiento de actividad económica | Sí |
La diferencia práctica: «servicios de hotel» no es entregar las llaves y hacer una limpieza a la salida. Es limpieza y cambio de sábanas y toallas durante la estancia, recepción continuada, restauración o lavandería. Si solo limpias entre huésped y huésped, sigues en capital inmobiliario.
Paso 2: calcula el rendimiento (ingresos menos gastos)
Como rendimiento del capital inmobiliario, tributa el rendimiento neto: lo que ingresas menos los gastos deducibles. Pero hay un matiz clave del alquiler turístico.
Es decir: si el piso estuvo alquilado 90 días, solo puedes deducir la parte proporcional (90/365) de los gastos anuales como el IBI, la comunidad, el seguro o la amortización. Los gastos directos de cada estancia (limpieza de esa reserva, comisión de la plataforma de esa reserva) se deducen al 100%.
Gastos que puedes deducir
- IBI y tasa de basuras (parte proporcional a los días alquilados)
- Comunidad de propietarios y seguro del hogar (proporcional)
- Suministros: luz, agua, gas, internet (proporcional)
- Comisiones de Airbnb, Booking u otras plataformas
- Limpieza y lavandería vinculadas a las reservas
- Reparaciones y conservación (arreglar, no reformar ni ampliar)
- Amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de estos dos valores — el valor catastral de la construcción o el coste de adquisición (sin contar el suelo), también proporcional a los días alquilados
Atención al error más caro: a este alquiler no se le aplica la reducción del 60% que sí tiene el arrendamiento de vivienda habitual. El alquiler turístico no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino, así que Hacienda no permite esa rebaja. Ojo con las calculadoras genéricas que la aplican por defecto.
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Paso 3: imputa la renta de los días sin alquilar
Aquí está la parte que muchos propietarios desconocen. Por los días en que la vivienda está a tu disposición y no la alquilas, Hacienda te obliga a declarar una imputación de rentas inmobiliarias —una renta ficticia—, aunque no ingreses nada esos días.
Según la Agencia Tributaria, la imputación se calcula así:
| Tipo de inmueble | Porcentaje | Sobre qué |
|---|---|---|
| Valor catastral revisado y en vigor desde 2012 | 1,1% | Valor catastral, prorrateado por los días no alquilados |
| Resto de inmuebles | 2% | Valor catastral, prorrateado por los días no alquilados |
Por eso importa tanto anotar los días exactos: los alquilados van como rendimiento del capital inmobiliario y los no alquilados como imputación de renta. Ambas cifras acaban en tu IRPF.
Paso 4: comprueba si te toca IVA
El IVA del alquiler vacacional depende, otra vez, de los servicios que prestes. La Agencia Tributaria lo distingue con claridad:
- Alquiler sin servicios de hotel (limpieza solo a la entrada y salida, cambio de ropa solo entre huéspedes): está exento de IVA. No repercutes IVA ni presentas el modelo 303.
- Alquiler con servicios propios de la industria hotelera: no está exento. Tributa al 10% de IVA como un establecimiento hotelero, y debes presentar el modelo 303 —la declaración trimestral del IVA— y el resumen anual (modelo 390).
En cristiano: si actúas como un particular que cede su piso, no hay IVA. Si actúas como un hotel (atención al huésped, limpiezas y ropa durante la estancia), sí lo hay, al 10%. La frontera son los servicios, no el hecho de alquilar por días.
Paso 5: declara todo en tu IRPF
Ya tienes las piezas. Ahora las juntas en la declaración de la Renta del año en que obtuviste los ingresos.
Todo lo cobrado por las reservas, tal y como figura en los informes de la plataforma. Recuerda que Airbnb informa a Hacienda.
Aplica la proporción de días alquilados a los gastos anuales (IBI, comunidad, amortización) y al 100% los gastos directos de cada reserva.
Aplica el 1,1% o el 2% del valor catastral por los días en que la vivienda estuvo a tu disposición.
El borrador puede traer los ingresos comunicados por la plataforma, pero no tus gastos. Confirmar sin revisar suele significar pagar de más.
En ese caso, además del IRPF, presenta el modelo 303 cada trimestre y el modelo 390 al cierre del año.
Ten en cuenta que, desde la campaña de la Renta de 2025, la obligación de declarar rendimientos del capital inmobiliario nace a partir de 1.000 euros anuales. En la práctica, casi cualquier alquiler turístico supera ese umbral y hay que declararlo.
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Errores que debes evitar
Estos son los fallos que más veo en mi asesoría de Reus cuando revisamos declaraciones de alquiler turístico:
- Aplicar la reducción del 60%: es solo para el alquiler de vivienda habitual. En el turístico no cabe y su uso indebido es motivo de comprobación.
- Olvidar la imputación de los días sin alquilar: Hacienda espera esa renta ficticia. No declararla es una de las diferencias que más aparecen en las paralelas.
- Deducir el 100% de gastos anuales: el IBI, la comunidad o la amortización solo se deducen en proporción a los días alquilados.
- No declarar por creer que es «poco»: la plataforma informa a la AEAT y el umbral de declaración está en 1.000 euros al año.
- Confundir servicios de hotel con limpieza de salida: aplicar IVA cuando no toca —o no aplicarlo cuando sí— genera problemas en ambos sentidos.
- No guardar facturas: sin justificante, el gasto no es deducible aunque sea real. Conserva todo cuatro años.
Preguntas frecuentes sobre la tributación del alquiler turístico
Con carácter general, es rendimiento del capital inmobiliario: declaras los ingresos cobrados menos los gastos deducibles proporcionales a los días alquilados. No se aplica la reducción del 60% del alquiler de vivienda habitual. Solo pasa a actividad económica si tienes al menos una persona contratada a jornada completa para gestionarlo.
Sí. Todos los ingresos por alquiler turístico se declaran en el IRPF, y las plataformas como Airbnb comunican a la Agencia Tributaria lo que cobras, así que Hacienda ya lo conoce. Desde la Renta de 2025, la obligación de declarar rendimientos del capital inmobiliario nace a partir de 1.000 euros anuales, umbral que casi cualquier alquiler turístico supera.
Depende de los servicios. Si solo cedes el inmueble (con limpieza únicamente entre huéspedes), el arrendamiento está exento de IVA. Si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, recepción, restauración—, tributa al 10% de IVA y debes presentar el modelo 303 cada trimestre y el modelo 390 anual.
Puedes deducir, en proporción a los días alquilados: IBI, comunidad, seguro, suministros, comisiones de la plataforma, limpieza, reparaciones y la amortización del inmueble (3% sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición, sin el suelo). Los gastos directos de cada reserva se deducen al 100%. Los gastos de los días que no está alquilado no son deducibles.
Por esos días, en que la vivienda está a tu disposición, Hacienda obliga a declarar una imputación de rentas inmobiliarias: el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el valor catastral se revisó y entró en vigor a partir de 2012), prorrateado por esos días. Es una renta ficticia que se suma a tu IRPF aunque no ingreses nada.
Si solo alquilas el inmueble sin servicios hoteleros, tributas como rendimiento del capital inmobiliario y, en general, no necesitas alta de autónomo. Si prestas servicios de hospedaje, la actividad puede pasar a ser económica, con alta censal (modelo 036 o 037) e IVA. Conviene analizar cada caso antes de empezar para no equivocar la calificación.
En resumen
- El alquiler turístico es, por norma general, rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.
- Tributa por ingresos menos gastos deducibles proporcionales a los días alquilados.
- No se aplica la reducción del 60% del alquiler de vivienda habitual.
- Los días sin alquilar generan imputación de rentas (1,1% o 2% del valor catastral).
- Hay IVA al 10% solo si prestas servicios propios de un hotel.
- Todo se declara: la plataforma informa a Hacienda y el umbral está en 1.000 euros al año.
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