Si tienes más de 65 años y estás pensando en vender tu vivienda habitual, hay una norma fiscal que te conviene conocer bien: la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años reconocida en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF (BOE).
En términos sencillos: si cumples los requisitos, la ganancia patrimonial que obtienes al vender tu casa no tributa en el IRPF. Puedes quedarte con todo el dinero de la venta sin pagar nada a Hacienda por ese concepto. Es una de las exenciones más favorables del sistema fiscal español y, a pesar de ello, muchas personas la aplican mal o directamente no la declaran.
En 30 segundos: mayor de 65 años + vende su vivienda habitual (donde lleva viviendo al menos 3 años) = ganancia patrimonial exenta del IRPF. Sin límite de importe. Sin obligación de reinvertir. Pero sí hay que declararlo.
¿Qué significa ganancia patrimonial y por qué importa?
Cuando vendes una vivienda, la ganancia patrimonial es la diferencia entre lo que cobras (precio de venta) y lo que pagaste en su momento (precio de compra más los gastos de adquisición: notaría, registro, impuestos, comisiones inmobiliarias).
Ejemplo: compraste tu piso en Reus por 120.000 euros hace 20 años, con gastos de compra de 10.000 euros. Hoy lo vendes por 220.000 euros. Tu ganancia patrimonial es 220.000 − (120.000 + 10.000) = 90.000 euros. Sin la exención, esos 90.000 euros tributarían en el IRPF a los tipos del ahorro, que van del 19 % al 28 % (según el tramo). Con la exención, no pagas nada.
También puedes sumar al precio de compra las inversiones y mejoras documentadas realizadas en la vivienda a lo largo de los años, lo que reduce aún más la ganancia. En TAXWISE te ayudamos a calcular esto correctamente.
Requisitos para aplicar la exención
La exención no es automática. Hay que cumplir las dos condiciones siguientes de forma simultánea:
| Requisito | Detalle | Fuente |
|---|---|---|
| Edad mínima | 65 años cumplidos en la fecha de la transmisión (firma de la escritura de compraventa). No basta con cumplirlos en el mismo año fiscal. | AEAT |
| Vivienda habitual | La vivienda vendida debe ser tu residencia habitual. La normativa exige haber residido en ella de forma efectiva y continuada durante al menos 3 años. Hay excepciones por causas justificadas (traslado laboral, separación matrimonial, defunción del cónyuge u otras). | Art. 41 bis RIRPF (BOE) |
| Fuente: Ley 35/2006 del IRPF y su Reglamento (RD 439/2007). Verifica siempre la normativa vigente con tu asesor antes de la operación. | ||
Punto clave: la exención se aplica aunque haya pasado tiempo desde que dejaste de vivir en la vivienda, siempre que en su momento fue tu residencia habitual durante al menos tres años. Si llevas varios años sin vivir allí (porque te fuiste a una residencia o a casa de tus hijos, por ejemplo), la AEAT puede cuestionar el carácter de habitual. Consultános antes de vender.
Qué necesitas antes de empezar
Reúne esta documentación antes de firmar la escritura y antes de hacer la declaración de la Renta:
- Escritura de compra original de la vivienda, con el precio de adquisición.
- Facturas de gastos de compra: notaría, registro de la propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, y honorarios de la agencia inmobiliaria si los hubo.
- Facturas de obras y mejoras realizadas en la vivienda a lo largo de los años (rehabilitaciones, ampliaciones). Solo cuentan las que aumentaron el valor o la superficie, no las de conservación o reparación ordinaria.
- DNI o NIE actualizado con tu fecha de nacimiento, que acredite la edad en la fecha de venta.
- Empadronamiento histórico o cualquier documento que acredite la residencia habitual efectiva durante al menos tres años (recibos de suministros, declaraciones de IRPF anteriores con esa dirección).
- Escritura de venta, con el precio de transmisión y los gastos de venta (comisión de agencia, plusvalía municipal, notaría).
Recuerda: los gastos de venta (comisión de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, honorarios de notaría de la venta) reducen el precio de transmisión y, por tanto, la ganancia patrimonial. No los olvides. Si la exención cubre la ganancia entera, esto ya no influye en lo que pagas, pero sí en lo que declaras.
Paso a paso: cómo declararlo correctamente
Aunque la ganancia quede exenta, debes incluir la operación en tu declaración de IRPF del ejercicio en que se produjo la venta. Así es como se hace:
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1Entra en la Sede Electrónica de la AEAT o pide cita previa Accede a sede.agenciatributaria.gob.es con tu certificado digital, DNIe o Cl@ve. Si prefieres que te lo hagan, puedes pedir cita previa en tu oficina de la AEAT en Reus o Tarragona, o gestionarlo desde TAXWISE.
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2Localiza el apartado de ganancias patrimoniales En el borrador de Renta, ve al apartado de Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Debes declarar la venta aunque la ganancia sea cero o esté exenta.
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3Introduce los datos de la transmisión Rellena el precio de venta, el precio de compra y los gastos asociados a ambas operaciones. El programa calculará automáticamente la ganancia patrimonial.
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4Marca la exención correspondiente En el campo de Tipo de exención, selecciona la opción correspondiente a la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años (o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, si fuera el caso). Al hacerlo, la ganancia queda excluida de la base del ahorro.
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5Revisa el resultado y presenta Comprueba que la ganancia patrimonial aparece como exenta y que el resultado de la declaración refleja eso correctamente. Guarda el justificante de presentación con el número de referencia.
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6Conserva la documentación al menos 4 años La AEAT puede comprobar la declaración en los cuatro años siguientes a su presentación. Guarda todas las escrituras, facturas y documentos acreditativos de la residencia habitual durante ese plazo mínimo.
Sin límite de importe: a diferencia de la exención por reinversión en vivienda habitual (que no tiene límite pero exige reinvertir), esta exención para mayores de 65 años no tiene tope y no obliga a reinvertir el dinero. Puedes hacer lo que quieras con el importe obtenido.