Vendes tu piso o casa y de repente alguien te pregunta: «¿Ya has pensado en los impuestos?». Si no lo habías hecho, este artículo es para ti.
Vender una vivienda de segunda mano genera dos obligaciones fiscales que conviene conocer antes de firmar en notaría: la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal. Ambas las asume el vendedor. Aquí te explico cómo se calcula cada una, qué gastos puedes deducir y cuándo puedes quedar exento de pagar.
En 30 segundos: la diferencia entre lo que vendiste y lo que pagaste en su día (ajustando gastos) es tu ganancia patrimonial. Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF a tipos de entre el 19% y el 28%. Además, el ayuntamiento te cobrará la plusvalía municipal. Hay exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual y mayores de 65 años.
Qué necesitas antes de empezar
Antes de hablar con el notario o con tu asesor, ten a mano estos documentos. Cuanto más completa sea la información, menos impuestos pagarás (porque podrás justificar más gastos deducibles):
- Escritura de compra de la vivienda (precio, fecha, gastos)
- Facturas de obras y reformas realizadas (solo las que mejoren el valor, no el mantenimiento)
- Justificantes de impuestos pagados al comprar: ITP —el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que se paga cuando compras una vivienda de segunda mano— o IVA si era vivienda nueva
- Facturas de notaría y registro de la compra
- Contrato de la agencia inmobiliaria si vas a vender con intermediario
- Recibo del IBI del año de venta (sirve para calcular la plusvalía municipal por el método objetivo)
Paso 1: calcula la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor por el que vendes y el valor por el que compraste en su momento, ajustando en ambos lados los gastos e impuestos que correspondan.
¿Qué incluye el valor de transmisión?
Es el precio real de venta, menos los gastos y tributos que soporta el vendedor en la operación:
- Comisión de la agencia inmobiliaria (si la contrataste tú como vendedor)
- Plusvalía municipal pagada (el IIVTNU —Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana—, del que hablamos más abajo)
- Gastos de cancelación de hipoteca (notaría, registro)
- Otros gastos directamente vinculados a la venta con justificante
¿Qué incluye el valor de adquisición?
Es el precio que pagaste cuando compraste, más todos los gastos e impuestos que asumiste en su momento:
- Precio de compra escriturado
- ITP o IVA pagado al comprar
- Gastos de notaría y registro de la compra
- Honorarios de gestoría de la compra
- Inversiones en mejoras (reformas que aumentan el valor del inmueble, no reparaciones ni mantenimiento ordinario)
Atención: pintar la casa o cambiar un grifo es mantenimiento, no mejora. Una reforma integral que amplía la superficie útil o instala un ascensor sí se considera mejora deducible. Conserva siempre las facturas.
Ejemplo numérico
Compraste un piso en Reus en 2015 por 120.000 €. Pagaste en ese momento 9.600 € de ITP (al 8% en Cataluña), 1.200 € de notaría y registro, y 8.000 € en reforma de la cocina. Ahora lo vendes por 195.000 € y pagas 5.850 € a la agencia y 3.200 € de plusvalía municipal.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 195.000 € |
| − Comisión agencia | −5.850 € |
| − Plusvalía municipal | −3.200 € |
| Valor de transmisión | 185.950 € |
| Precio de compra | 120.000 € |
| + ITP pagado | +9.600 € |
| + Notaría y registro compra | +1.200 € |
| + Reforma cocina | +8.000 € |
| Valor de adquisición | 138.800 € |
| Ganancia patrimonial | 47.150 € |
Paso 2: aplica los tramos del IRPF sobre la ganancia
La ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro del IRPF —no en la base general, que es donde va tu sueldo—. Los tipos son progresivos: pagas un porcentaje diferente según el tramo en el que cae cada parte de la ganancia.
| Tramo de ganancia (base del ahorro) | Tipo estatal + autonómico | Lo que pagas en ese tramo |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | Hasta 1.140 € |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% | Hasta 9.240 € adicionales |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% | Hasta 34.500 € adicionales |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% | Hasta 27.000 € adicionales |
| Más de 300.000 € | 28% | Sin límite superior |
Fuente: AEAT — Ganancias y pérdidas patrimoniales.
Siguiendo el ejemplo: con una ganancia de 47.150 € pagarías 19% sobre los primeros 6.000 € (1.140 €) y 21% sobre los 41.150 € restantes (8.641,50 €). Total IRPF: 9.781,50 €. No todo lo que ganaste lo pagas a Hacienda: la mayor parte sigue siendo tuya.
¿Quieres saber exactamente cuánto pagarás antes de firmar?
En TAXWISE (Reus) calculamos tu ganancia patrimonial y te decimos si puedes aplicar alguna exención. Primera consulta gratuita.
Paso 3: comprueba si estás exento
Antes de asumir que toca pagar, revisa si te aplica alguna de estas exenciones. Son las más frecuentes y pueden ahorrarte mucho dinero.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual e inviertes el dinero obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF. Las condiciones que exige Hacienda son:
- La vivienda vendida tiene que ser tu residencia habitual (necesitas haberla habitado de forma continuada durante al menos tres años, salvo causas justificadas como traslado laboral, matrimonio o fallecimiento).
- El plazo para reinvertir es de dos años antes o después de la venta.
- Tienes que reinvertir el importe total de la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.
- Debes declarar expresamente la exención en tu IRPF del año de la venta, aunque aún no hayas comprado la nueva vivienda.
Fuente: AEAT — Exención por reinversión en vivienda habitual.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, la ganancia obtenida por vender tu vivienda habitual está totalmente exenta de IRPF. No hay que reinvertir nada. La condición es que la vivienda haya sido tu residencia habitual.
Si vendes una segunda residencia —no tu vivienda habitual— con 65 años o más, también puedes quedar exento si destinas el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite máximo de 240.000 € y en el plazo de seis meses desde la venta. Para más detalle sobre este supuesto, consulta nuestra guía sobre la exención de venta de vivienda para mayores de 65 años.
¿Y si vendiste antes del 31 de diciembre de 1994?
Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse una reducción por coeficientes de abatimiento sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Este régimen tiene un límite global de 400.000 € en precio de transmisión. Si crees que te puede afectar, es importante calcularlo bien: en muchos casos reduce de forma importante la factura fiscal. Consúltalo con un asesor porque el cálculo tiene particularidades.
Paso 4: liquida la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), y la paga el vendedor al ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. No va a Hacienda: va al municipio.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, tienes derecho a elegir el método de cálculo que resulte más favorable:
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo (coeficientes) | Valor catastral del suelo × coeficiente del ayuntamiento según años de tenencia | Cuando el inmueble se ha revalorizado mucho |
| Real (plusvalía del terreno) | Diferencia entre el valor del suelo en la compra y en la venta (proporcional a la parte de terreno) | Cuando la revalorización real es baja o hay pérdida |
Importante: si el valor del terreno no ha aumentado entre la compra y la venta, no existe hecho imponible y no debes pagar plusvalía municipal. Tienes que acreditarlo con los valores de escritura. No lo des por hecho: preséntalo ante el ayuntamiento.
El plazo para liquidar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Pasado ese plazo pueden aplicarse recargos.
Paso 5: decláralo en el IRPF
La ganancia o pérdida patrimonial se incluye en la declaración de la Renta del ejercicio en que se firma la escritura de compraventa.
La fecha clave es la de la escritura pública de compraventa, no la del contrato privado.
La campaña del IRPF se abre normalmente en abril del año siguiente y cierra a finales de junio. Si vendiste en 2025, lo declaras en la campaña de 2026.
Hacienda puede tener la transmisión registrada, pero no siempre incluye los gastos deducibles. Revisa que el valor de adquisición y de transmisión sean correctos.
Si vas a reinvertir en otra vivienda habitual, declara la exención en este mismo IRPF aunque aún no hayas comprado. Si no lo haces, pierdes el derecho a aplicarla más tarde.
Si vendiste por debajo de lo que compraste (ajustando gastos), es una pérdida patrimonial. Puedes compensarla con otras ganancias del mismo tipo en los 4 años siguientes.
¿Vendes en Reus o Tarragona y no quieres errores?
Te reviso el borrador y te calculo si hay exención o si el valor de adquisición está incompleto. Muchos vendedores pagan de más por no incluir todos los gastos.
Errores que debes evitar
Estos son los fallos más habituales que veo en mi asesoría de Reus cuando revisamos operaciones de venta:
- No incluir los gastos de la compra original: el ITP, la notaría o el registro de cuando compraste aumentan el valor de adquisición y reducen tu ganancia. Mucha gente los olvida.
- No incluir las mejoras: las reformas que mejoran el valor del inmueble (no el mantenimiento) son deducibles. Si tienes facturas de hace años, búscalas.
- Confirmar el borrador sin revisarlo: Hacienda conoce el precio de venta porque lo recibe del notario, pero no siempre refleja los gastos deducibles. Confirmar sin revisar puede suponer pagar de más.
- No declarar la exención por reinversión en el año de la venta: si esperas a declarar la exención cuando ya hayas comprado la nueva vivienda, puede ser tarde. Hay que indicarlo el año de la venta.
- Olvidar la plusvalía municipal en el cálculo de la ganancia: la plusvalía que pagas al ayuntamiento reduce el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia que tributa en el IRPF.
- No pedir la bonificación del método real en la plusvalía: si el suelo no se ha revalorizado o lo ha hecho poco, el método real puede ser mucho más barato que el objetivo. Tienes que solicitarlo expresamente.
Preguntas frecuentes sobre cómo tributa la venta de una vivienda
Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos del vendedor: agencia, plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos al comprar: ITP o IVA, notaría, registro, y mejoras). Si el resultado es positivo, tributa en la base del ahorro del IRPF. Si es negativo, es una pérdida patrimonial compensable.
La ganancia tributa en la base del ahorro con tipos progresivos: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 € a 50.000 €, 23% de 50.000 € a 200.000 €, 27% de 200.000 € a 300.000 € y 28% a partir de 300.000 € (tipos vigentes según la normativa aprobada en los Presupuestos Generales del Estado para 2023 y prorrogada). Estos tipos son el agregado de la parte estatal y autonómica.
La ganancia está exenta si reinviertes el importe de la venta en otra vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de la venta. También está exenta para personas de 65 años o más que vendan su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. En ambos casos, debes declarar la exención en el IRPF del año de la venta.
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor. El plazo es de 30 días hábiles desde la escritura. Desde la reforma de octubre de 2021, puedes elegir entre el método objetivo (coeficientes del ayuntamiento) o el método real (incremento real del valor del terreno), y optar por el que resulte menor. Si el terreno no se ha revalorizado, no existe hecho imponible y no hay que pagar.
En el IRPF del año en que se firma la escritura de compraventa. Si vendiste en 2025, lo declaras en la campaña de la Renta 2025 que se presenta entre abril y junio de 2026. No esperes al año siguiente: la fecha de la escritura marca el ejercicio fiscal.
En el valor de adquisición puedes añadir: precio de compra, ITP o IVA pagado en su momento, notaría y registro de la compra, y mejoras realizadas (reformas que aumentan el valor, no reparaciones). En el valor de transmisión puedes restar: comisión de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal pagada y gastos de cancelación de hipoteca. Conserva todas las facturas.
En resumen
- La venta de una vivienda genera ganancia patrimonial que tributa en el IRPF (base del ahorro, tipos del 19% al 28%).
- La ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición. Incluir todos los gastos de compra y mejoras reduce la ganancia y, por tanto, lo que pagas.
- Si vendes la vivienda habitual y reinviertes en otra, puedes quedar exento. También si tienes 65 años o más.
- La plusvalía municipal la pagas al ayuntamiento en 30 días. Desde 2021, puedes elegir el método más barato.
- La ganancia se declara en el IRPF del año de la venta. Revisa el borrador antes de confirmarlo.
- Una planificación previa puede reducir tu factura fiscal de forma significativa.
Si estás pensando en vender una vivienda en Reus, Tarragona, Salou o cualquier otro municipio y quieres saber cuánto pagarás antes de firmar, en TAXWISE Capital Advisors hacemos el cálculo contigo. Primera consulta gratuita, sin compromiso.